Відповідно до статті 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Пунктом 15 Розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України визначено, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, не допускається:
а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земель, що перейшли до комунальної власності відповідно до пункту 21 цього розділу або передані до комунальної власності відповідно до статті 14-1 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 37-1 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам – учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.
Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, в порядку, визначеному цим Законом.
Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Таким чином, дія мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні поширюється на наступні земельні ділянки:
1) земельні ділянки, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
2) земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства;
3) земельні частки (паї).
Верховною Радою України 31 березня 2020 року прийнято Закон України № 552-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», який набирає чинності 01 липня 2021 року.
Цим законом скасовано мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, який діє в Україні вже майже 19 років, та запроваджено ринок землі.
Документ передбачає формування законодавчого поля для запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення. Закон дасть змогу забезпечити реалізацію конституційних прав громадян на вільне розпоряджання своєю власністю та створити прозорі умови для набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення громадянами України.
«Це історичний момент для всіх українців і для мене особисто. Україна чекала на цей закон з часу здобуття незалежності. Це була нелегка боротьба. Але ми знали, що робимо це для українців», – зазначив Президент України Володимир Зеленський, підписуючи цей закон.
Зазначений закон забезпечить повноцінну реалізацію права приватної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для громадян України та сприятиме значному розширенню інвестиційних можливостей в аграрному секторі.
Цих змін українські реалії потребували вже давно. Відсутність «білого» ринку землі стримувала розвиток тих галузей сільського господарства, які вимагають значних інвестицій саме у землю. Водночас, як зазначають аналітики, «тіньовий» ринок землі існував. Останнім часом для обходу мораторію використовувались договори довгострокової оренди та емфітевзису.
В чому ж полягають нововведення?
- Механізми обігу земель почнуть діяти з 1 липня 2021 року. При цьому, вони стосуватимуться земель приватної власності. Заборона відчуження сільськогосподарських земель державної і комунальної власності залишилась. Мораторій на тимчасово окупованих територіях також продовжує діяти.
- До 1 січня 2024 року українські юридичні особи не матимуть можливості набути земельні ділянки, які перебувають у приватній власності та віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї), крім випадків переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб.
Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
- Суб’єктами, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є:
1) громадяни України;
2) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
3) територіальні громади;
4) держава.
- Стосовно банківських установ запроваджені обмеження щодо умов і порядку набуття земель у власність: лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. При цьому, такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.
- Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, що не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.
При цьому, закон містить перелік суб’єктів, яким заборонено набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за будь-яких умов.
Так, за будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі рішення про набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, що не є громадянами України, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;
4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
5) юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
6) юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;
7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
8) юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
- Запроваджені обмеження по площі земельних ділянок, які можуть перебувати у власності однієї особи:
1) до 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 га. Виключення становлять земельні ділянки, набуті у власність до 1 липня 2021 року;
2) з 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України або юридичної особи, яка не має іноземних учасників та бенефіціарів, не може перевищувати 10 тис. га.
- Передбачено переважне право придбання земельної ділянки.
Відповідно до ст. 9 Закону України «Про оренду землі» таке право має орендар, який відповідно до закону може мати у власності відповідну земельну ділянку. Водночас, орендар може передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, про що повинен письмово повідомити власника земельної ділянки.
- Визначено можливість конфіскації земельної ділянки (площі, що перевищує дозволений обсяг), набутої з порушенням установленого порядку, умов щодо суб’єкта права власності або максимально допустимої площі земель. Конфіскація здійснюється на підставі рішення суду за позовом Держгеокадастру України. Конфіскована земельна ділянка підлягає продажу на торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.
- Імперативно врегульованою до 1 січня 2030 року є ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а також виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв). Вона не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.
Підсумовуючи викладене, можна констатувати, що відкриття ринку землі має на меті належним чином забезпечити реалізацію права приватної власності на землі сільськогосподарського призначення і, в той же час, передбачає ряд стримуючих механізмів, спрямованих на захист прав землевласників та збереження землі як основного національного багатства України.
Для отримання детальної інформації, роз'яснень та консультацій звертайтесь до Добровеличківського бюро правової допомоги за адресою: вул. Центральна, 103/7, смт. Добровеличківка, тел. 5-15-40, а також Ви можете звернутися до нас, надіславши своє звернення на електронну адресу бюро dobrovelychkivske@legalaid.kr.ua.
Заступник начальника
Добровеличківського
бюро правової допомоги Леся МЕЛЬНИЧЕНКО
